泰国房产过户费用计算器

优惠费率与标准费率对照

在泰国买房，过户当天要交的钱不止「过户费」一项。总共有好几笔独立的费用，各自的计算基准不同，适用条件也不同。买家预算不足最常见的两个原因，就是漏算了抵押登记费和特别营业税——这两笔加起来经常是六位数。

如果您不是泰国籍，有一件事比其他所有细节都重要：2026 年那项把过户费降到 0.01% 的优惠措施，只适用于泰国籍人士。 外国买家要缴足额的 2% 过户费和 1% 抵押登记费。以一套 500 万泰铢的公寓来算，差额约 15 万泰铢。这笔钱应该在做预算的第一天就算进去，而不是等到站在土地厅柜台前才知道。

先确定计费基准价。 所有费用和税，都是按成交价与土地厅评估价当中的较高者计算，并不是自动按成交价算。请尽早向当地土地厅查清楚评估价，否则整个预算的基数就是错的。

过户费。 标准税率是基准价的 2%。买卖双方一般约定各付一半，但法律并没有这样规定——这是可以谈的，谈好之后一定要写进合同。

2026 年优惠措施。 泰国政府将过户费从 2%、抵押登记费从 1%，双双降至 0.01%，条件是泰国籍人士购买 700 万泰铢以内的住宅。以一套 300 万泰铢的房子为例，过户费从 60,000 泰铢降到 300 泰铢。外国买家不符合条件。此外这项措施是临时性的，逐年延长，请务必向土地厅确认在您实际过户当天是否仍然有效。

特别营业税与印花税，二选一。 卖方若持有房产 5 年以内、且在户口簿上不满 1 年，需缴 3.3% 特别营业税，这通常是所有费用中最大的一笔。若持有超过 5 年，或在户口簿上已满 1 年，则免特别营业税，改缴 0.5% 印花税。

3.3% 和 0.5% 的差距非常大。同样一套 300 万泰铢的房产，一边是 99,000 泰铢，另一边是 15,000 泰铢，相差 84,000 泰铢。这就是为什么卖方把成交时点推过五年这条线、或者把名字落在户口簿上，最后到手的金额会明显不同。

抵押登记费。 贷款金额的 1%，只有向银行贷款时才需要缴。全款购房完全不涉及这一项。它和过户费适用同一项优惠措施，也受同样的国籍限制。

卖方的预扣所得税。 还有一笔费用本计算器没有计算，因为它的公式比较复杂，取决于持有年数以及房产的取得方式(购买、继承或受赠)。这笔税由土地厅在过户当天现场核算：以评估价为基础，按持有年数扣除法定必要费用后，再套用累进税率。

外国人的两个额外步骤。 若您以外国人身份购买公寓，土地厅过户时还会要求两样东西：一是银行开具的外币汇入证明(FET / 外汇交易表)，证明购房款是从境外汇入并在泰国兑换成泰铢的；二是该栋楼的外籍持有比例证明，确认加上您这一户之后，外籍持有面积仍未超过可售面积的 49%。这两份文件缺一样，当天就过不了户。请提早向开发商或律师确认。