คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ขั้นบันไดอัตราภาษีของ "บ้านหลังหลัก (เจ้าของที่ดินและบ้าน)"

ราคาประเมินเท่านี้ เสียภาษีเท่าไร

ราคาประเมิน 5,000,000 บาท ใช้ประโยชน์ต่างกัน เสียต่างกันแค่ไหน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีรายปีที่เก็บจากมูลค่าทรัพย์สิน โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่ คือสำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต. คนที่ต้องเสียคือผู้เป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครอง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น

จำนวนเงินขึ้นกับสามอย่างประกอบกัน คือประเภทการใช้ประโยชน์ ราคาประเมินทุนทรัพย์ และการมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหรือไม่ บ้านหลังเดียวกันราคาเท่ากัน ถ้ามีชื่อในทะเบียนบ้านอาจไม่ต้องเสียเลย แต่ถ้าย้ายชื่อออกกลายเป็นบ้านหลังอื่น จะเสียตั้งแต่บาทแรก

จุดที่เนื้อหาบนอินเทอร์เน็ตผิดกันบ่อยที่สุดคือการเอาอัตราเดียวคูณมูลค่าทั้งก้อน กฎหมายคิดเป็นขั้นบันไดเหมือนภาษีเงินได้ แต่ละขั้นคูณเฉพาะส่วนที่อยู่ในขั้นนั้น หน้านี้จึงแสดงให้เห็นทีละขั้น และวางตัวเลขแบบคิดผิดไว้ข้างๆ ให้เห็นว่าต่างกันเท่าไร

ขั้นที่หนึ่ง หาราคาประเมินทุนทรัพย์ ที่ดินคิดจากเนื้อที่คูณราคาประเมินต่อตารางวา สิ่งปลูกสร้างคิดจากพื้นที่ใช้สอยคูณราคาประเมินต่อตารางเมตรแล้วหักค่าเสื่อมตามอายุอาคาร ส่วนห้องชุดคิดจากพื้นที่ทรัพย์ส่วนบุคคลคูณราคาประเมินต่อตารางเมตรโดยไม่หักค่าเสื่อม ตัวเลขนี้เป็นราคาประเมินของทางราชการ ซึ่งมักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงพอสมควร

ขั้นที่สอง หักมูลค่าที่ได้รับยกเว้น ที่ดินเกษตรกรรมของบุคคลธรรมดาได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทต่อเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น บ้านหลังหลักที่เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและมีชื่อในทะเบียนบ้านได้รับยกเว้น 50 ล้านบาท ส่วนคนที่เป็นเจ้าของเฉพาะตัวบ้านแต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินได้รับยกเว้น 10 ล้านบาท นอกจากสามกรณีนี้ไม่มียกเว้น

ขั้นที่สาม คูณอัตราแบบขั้นบันได กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่นเขียนลำดับไว้ชัดว่าให้หักมูลค่าที่ได้รับยกเว้นก่อน แล้วจึงคูณอัตราภาษี ซึ่งแปลว่าส่วนที่เหลือหลังหักยกเว้นจะเริ่มไต่ขั้นบันไดจากขั้นแรกใหม่ ตัวอย่างในคู่มือปฏิบัติงานคือที่ดินเกษตร 52 ล้านบาท หักยกเว้น 50 ล้าน เหลือฐานภาษี 2 ล้านบาท คิดอัตราขั้นแรก 0.01% ได้ภาษี 200 บาท

ตัวอย่างของขั้นบันไดที่ทางราชการยกไว้เอง ที่ดินประกอบกิจการค้ามูลค่า 144 ล้านบาท ไม่มียกเว้น ส่วน 50 ล้านแรกคิด 0.3% ได้ 150,000 บาท ส่วนที่เหลือ 94 ล้านคิด 0.4% ได้ 376,000 บาท รวมเป็น 526,000 บาท ไม่ใช่ 144 ล้านคูณ 0.4% ซึ่งจะได้ 576,000 บาท

ที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่า ใช้ขั้นบันไดเดียวกับการใช้ประโยชน์อื่น แต่ถ้าองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นประเมินเป็นประเภททิ้งไว้ว่างเปล่าติดต่อกันครบ 3 ปี ปีที่ 4 จะบวกอัตราอีก 0.3 และบวกซ้ำอีกทุก 3 ปี โดยรวมกับอัตราเดิมแล้วต้องไม่เกิน 3%

กำหนดเวลาของปีภาษี 2569 องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นประกาศบัญชีรายการที่ดินภายในเดือนมกราคม ส่งแบบแจ้งประเมินภายในเดือนเมษายน และกำหนดชำระภายในเดือนมิถุนายน ถ้าภาษีตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไปขอผ่อนได้ 3 งวดเท่าๆ กันคือมิถุนายน กรกฎาคม สิงหาคม กำหนดเหล่านี้กระทรวงมหาดไทยขยายเป็นรายปี จึงต้องดูประกาศของปีนั้นทุกครั้ง