🔄คำนวณรีไฟแนนซ์บ้าน

สินเชื่อบ้านในไทยมักให้ดอกเบี้ยต่ำพิเศษเพียง 3 ปีแรก หลังจากนั้นจะปรับขึ้นเป็นอัตราลอยตัวซึ่งสูงกว่ามาก ผู้กู้จำนวนมากจ่ายดอกเบี้ยแพงกว่าที่ควรเป็นหลายปีเพราะไม่รู้ว่าโปรโมชันหมดแล้ว การรีไฟแนนซ์คือการย้ายไปธนาคารใหม่เพื่อรับโปรโมชันรอบใหม่ แต่มีค่าใช้จ่ายที่ต้องคุ้มก่อน

หลักการตัดสินใจ เปรียบเทียบค่างวดเดิมกับค่างวดใหม่ที่อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า ผลต่างคือเงินที่ประหยัดได้ต่อเดือน จากนั้นนำค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์หารด้วยเงินที่ประหยัดได้ต่อเดือน จะได้จำนวนเดือนที่ใช้คืนทุน

หากคืนทุนภายใน 12 ถึง 18 เดือน ถือว่าคุ้มค่าชัดเจน เพราะโปรโมชันดอกเบี้ยใหม่มักอยู่ได้ 3 ปี หากคืนทุนนานกว่า 24 เดือนควรพิจารณาให้รอบคอบ

ค่าใช้จ่ายที่ต้องนับ ค่าจดจำนองใหม่ 1% ของวงเงิน ค่าประเมินราคาหลักประกันประมาณ 3,000 ถึง 5,000 บาท ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงิน และค่าธรรมเนียมจัดการสินเชื่อของธนาคารใหม่ รวมกันมักอยู่ที่ราว 1.5 ถึง 2% ของวงเงินกู้

ข้อควรระวังที่สำคัญที่สุด สัญญาสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่มีข้อกำหนดว่าหากปิดบัญชีก่อนครบ 3 ปีนับจากวันทำสัญญา จะต้องเสียค่าปรับประมาณ 2 ถึง 3% ของยอดหนี้คงเหลือ ซึ่งเป็นเงินก้อนใหญ่ที่อาจทำให้การรีไฟแนนซ์ไม่คุ้ม จึงควรรีไฟแนนซ์เมื่อครบ 3 ปีพอดี ไม่ใช่ก่อนหน้านั้น

ทางเลือกที่คนมักลืม ก่อนจะย้ายธนาคาร ลองขอ retention กับธนาคารเดิมก่อน คือการขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยโดยไม่ต้องย้าย ธนาคารหลายแห่งยินดีลดให้เพราะไม่อยากเสียลูกค้า วิธีนี้มีค่าธรรมเนียมเพียงหลักพันบาท ถูกกว่าการรีไฟแนนซ์มาก แม้อัตราที่ได้อาจไม่ต่ำเท่าธนาคารใหม่ แต่เมื่อหักค่าใช้จ่ายแล้วมักคุ้มกว่า

กับดักการยืดระยะเวลาผ่อน ธนาคารใหม่มักเสนอให้ยืดระยะเวลาผ่อนออกไปเพื่อให้ค่างวดต่ำลงดูน่าสนใจ แต่การยืดเวลาทำให้จ่ายดอกเบี้ยรวมมากขึ้น ควรดูที่ช่องดอกเบี้ยรวมแบบใหม่ในผลลัพธ์ด้วย ไม่ใช่ดูแค่ค่างวดที่ลดลง หากทำได้ควรคงระยะเวลาเดิมไว้แล้วให้ค่างวดลดลงแทน

เอกสารและเวลาที่ใช้ กระบวนการรีไฟแนนซ์ใช้เวลาประมาณ 1 ถึง 2 เดือน ต้องเตรียมเอกสารรายได้ สลิปเงินเดือน รายการเดินบัญชี และเอกสารหลักประกันเช่นเดียวกับการขอสินเชื่อครั้งแรก ควรเริ่มดำเนินการล่วงหน้าก่อนโปรโมชันเดิมหมดประมาณ 2 ถึง 3 เดือน