🏠คำนวณผ่อนบ้าน

สินเชื่อบ้านในประเทศไทยคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก ซึ่งหมายความว่าดอกเบี้ยคำนวณจากเงินต้นคงเหลือจริงในแต่ละงวด ไม่ใช่จากยอดกู้เต็มจำนวน ผลที่ตามมาคือในช่วงปีแรกๆ ค่างวดที่จ่ายไปเกือบทั้งหมดจะถูกหักเป็นดอกเบี้ย เหลือไปตัดเงินต้นเพียงเล็กน้อย และสัดส่วนนี้จะค่อยๆ กลับด้านเมื่อผ่อนไปเรื่อยๆ ตารางผ่อนชำระด้านบนแสดงให้เห็นชัดเจนว่าแต่ละงวดเงินของคุณไปไหนบ้าง

สูตรคำนวณค่างวด ค่างวดต่อเดือนคำนวณจากสูตรเงินรายงวดคงที่ โดยใช้ยอดกู้ อัตราดอกเบี้ยต่อเดือน และจำนวนงวดทั้งหมด ค่างวดที่ได้จะเท่ากันทุกเดือนตลอดสัญญา แต่สัดส่วนระหว่างดอกเบี้ยกับเงินต้นภายในค่างวดนั้นจะเปลี่ยนไปเรื่อยๆ

ดอกเบี้ยแต่ละงวด คำนวณจากเงินต้นคงเหลือ ณ ต้นงวด คูณด้วยอัตราดอกเบี้ยต่อเดือน ส่วนที่เหลือจากค่างวดหลังหักดอกเบี้ยแล้วจึงนำไปตัดเงินต้น ยกตัวอย่างสินเชื่อ 2.7 ล้านบาท ดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อน 30 ปี งวดแรกจะมีดอกเบี้ยประมาณ 13,500 บาท จากค่างวดราว 16,200 บาท เท่ากับตัดเงินต้นได้เพียงประมาณ 2,700 บาทเท่านั้น

ทำไมดอกเบี้ยรวมถึงสูงมาก เพราะระยะเวลาผ่อนที่ยาวนาน สินเชื่อบ้าน 30 ปีที่ดอกเบี้ย 6% จะมีดอกเบี้ยรวมมากกว่าเงินต้นเสียอีก นี่คือเหตุผลที่การโปะเงินต้นเพิ่มหรือการรีไฟแนนซ์เมื่อหมดโปรโมชันดอกเบี้ยต่ำจึงช่วยประหยัดได้มาก เพราะเงินที่โปะเข้าไปจะไปตัดเงินต้นโดยตรง ทำให้ดอกเบี้ยในงวดถัดๆ ไปลดลงทันที

ดอกเบี้ยลอยตัว ข้อควรทราบสำคัญคือสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ในไทยใช้ดอกเบี้ยแบบลอยตัวอ้างอิง MRR หรือ MLR ของธนาคาร โดยมักมีโปรโมชันดอกเบี้ยต่ำในช่วง 1 ถึง 3 ปีแรก หลังจากนั้นจะปรับขึ้นเป็นอัตราปกติ เครื่องมือนี้คำนวณโดยใช้อัตราคงที่ตลอดสัญญา จึงเหมาะสำหรับใช้ประมาณการเบื้องต้น หากต้องการความแม่นยำควรคำนวณแยกช่วงตามอัตราจริงที่ธนาคารเสนอ

เกณฑ์รายได้ ธนาคารมักกำหนดว่าภาระผ่อนทั้งหมดรวมกันไม่ควรเกินร้อยละ 40 ของรายได้ต่อเดือน ตัวเลขรายได้ขั้นต่ำที่แสดงจึงเป็นการประมาณการจากเกณฑ์นี้ ทั้งนี้หากคุณมีภาระผ่อนอื่นอยู่แล้วเช่นผ่อนรถหรือบัตรเครดิต วงเงินที่กู้ได้จริงจะลดลง