🔑คำนวณวงเงินกู้บ้านที่กู้ได้

คำถามแรกของคนอยากซื้อบ้านคือเงินเดือนเท่านี้กู้ได้เท่าไหร่ คำตอบไม่ได้ขึ้นกับเงินเดือนอย่างเดียว แต่ขึ้นกับภาระหนี้ที่มีอยู่แล้วด้วย ซึ่งเป็นจุดที่หลายคนตกใจเมื่อธนาคารอนุมัติวงเงินน้อยกว่าที่คาดไว้มาก เพราะการผ่อนรถอยู่ทำให้วงเงินกู้บ้านหายไปเป็นล้าน

เกณฑ์ภาระหนี้ต่อรายได้ ธนาคารกำหนดว่าภาระผ่อนทั้งหมดรวมกันต้องไม่เกินสัดส่วนหนึ่งของรายได้ต่อเดือน โดยทั่วไปอยู่ที่ 40% ผู้ที่มีรายได้สูงอาจได้รับการผ่อนปรนถึง 50% ส่วนผู้ที่มีรายได้ไม่สูงอาจถูกจำกัดที่ 30%

ขั้นตอนคำนวณ เริ่มจากนำรายได้คูณเกณฑ์เพื่อหาเพดานภาระหนี้ทั้งหมด แล้วลบด้วยภาระผ่อนที่มีอยู่แล้ว จะได้ค่างวดสูงสุดที่ยังกู้เพิ่มได้ จากนั้นย้อนสูตรค่างวดกลับไปหาวงเงินกู้

ตัวอย่าง รายได้ 40,000 บาท เกณฑ์ 40% ได้เพดานภาระหนี้ 16,000 บาท หากไม่มีหนี้อื่นเลย ค่างวดสูงสุดคือ 16,000 บาท ซึ่งที่ดอกเบี้ย 6% ผ่อน 30 ปี จะกู้ได้ประมาณ 2.67 ล้านบาท

ผลกระทบของหนี้เดิมรุนแรงกว่าที่คิด หากคนเดียวกันนี้ผ่อนรถอยู่เดือนละ 8,000 บาท ค่างวดบ้านที่เหลือจะลดลงเหลือเพียง 8,000 บาท และวงเงินกู้จะหายไปครึ่งหนึ่งทันที เหลือประมาณ 1.33 ล้านบาท นี่คือเหตุผลที่ควรปิดหนี้รถหรือหนี้บัตรเครดิตให้เรียบร้อยก่อนยื่นกู้บ้าน

หนี้บัตรเครดิตก็นับด้วย โดยธนาคารมักคิดจากยอดผ่อนขั้นต่ำ ไม่ใช่ยอดที่จ่ายจริง แม้จะจ่ายเต็มทุกเดือนก็ตาม การมีบัตรเครดิตหลายใบที่มีวงเงินสูงจึงอาจกระทบวงเงินกู้ได้

การกู้ร่วมช่วยได้มาก เพราะรายได้ของผู้กู้ร่วมถูกนำมารวมคำนวณ ทำให้เพดานภาระหนี้สูงขึ้น แต่ต้องเข้าใจว่าผู้กู้ร่วมมีภาระผูกพันทางกฎหมายเต็มจำนวน และการมีชื่อเป็นผู้กู้ร่วมจะทำให้ตัวเองขอสินเชื่ออื่นได้ยากขึ้นด้วย

ระยะเวลาผ่อนกับอายุผู้กู้ ธนาคารมักกำหนดว่าอายุผู้กู้บวกระยะเวลาผ่อนต้องไม่เกิน 65 ถึง 70 ปี คนอายุ 45 ปีจึงมักผ่อนได้ไม่เกิน 20 ถึง 25 ปี ซึ่งทำให้วงเงินกู้ต่ำกว่าคนอายุน้อยที่มีรายได้เท่ากัน

ตัวเลขนี้เป็นการประมาณการเบื้องต้น ธนาคารยังพิจารณาปัจจัยอื่นอีกมาก เช่น ประวัติเครดิตบูโร ความมั่นคงของอาชีพ อายุงาน ประเภทสัญญาจ้าง และราคาประเมินหลักประกัน ผู้ประกอบอาชีพอิสระมักได้วงเงินต่ำกว่าพนักงานประจำที่มีรายได้เท่ากัน เพราะพิสูจน์รายได้ได้ยากกว่า